Nagara dan Perumahan

Nagara dan Perumahan

Oleh : Salamuddin Daeng

Bagaimana pemerintah akan merealisasikan tiga juta rumah?. Program yang sangat ambisius yang akan memompa pertumbuhan ekonomi hingga 8 persen dan menciptakan kesempatan kerja bagi jutaan penduduk Indonesia.
Program ini adalah tanggung jawab penuh pemerintah untuk memastikan bahwa negara hadir dalam menyediakan perumahan yang layak, memperbaiki rumah agar layak huni, dan meningkatkan kualitas hunian, kualitas tempat tinggal, lingkungan yang sehat, nyaman dan aman.

Untuk memastikan negara hadir dalam perumahan rakyat terutama penyediaan rumah bagi Masyarakat Berpendapatan Rendah (MBR), maka pemerintah secara berkesinambungan melaksanakan program perumahan dengan dukungan dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN).

Saat ini program Pembangunan Tiga Juta Rumah dikomandoi oleh Kementerian Perumahan dan Kawasan Pemukiman (PKP). Kementerian baru yang dibentuk oleh pemerintah untuk memastikan agar tiga juta rumah mengatasi setuntas tuntasnya masalah ketiadaan akses atas rumah yang dihadapi oleh sekitar hampir 30 juta Rakyat Indonesia.

Tugas yang sangat besar yang menuntut kerja keras, membuat keseimbangan baru antara peran negara dalam membangun perumahan dengan pasar perumahan yang telah berkembang selama ini. Kementerian Perumahan dan Kawasan Pemukiman adalah representrasi Negara. Tentu saja tugas utamanya adalah menjalankan fungsi Negara dalam memenuhi hak dasar bagi Rakyat dan Bangsa Indonesia.

Bagaimana Negara Hadir?

Negara hadir dengan memastikan adanya pendanaan melalui APBN dengan berbagai bentuk dan jenis anggaran. Berikut ini akan dibahas peran APBN dalam Pembangunan perumahan.

Secara garis besar program perumahan merupakan bagian dari fungsi perumahan dan fasilitas umum dalam APBN. Selama periode tahun 20202024, anggaran Fungsi Perumahan dan Fasilitas Umum dimanfaatkan antara lain untuk meningkatkan akses MBR terhadap hunian baru yang layak, aman, dan terjangkau; meningkatkan kualitas hunian dan permukiman bagi MBR melalui bantuan stimulan perumahan swadaya, penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas; dan meningkatkan akses air minum dan sanitasi yang layak.

Dalam periode 2020-2024 tersebut, anggaran Fungsi Perumahan dan Fasilitas Umum mengalami fluktuasi yaitu dari Rp22.784,1 miliar pada tahun anggaran 2020 menjadi Rp38.073,6 miliar pada tahun anggaran 2023. Selanjutnya, pada outlook tahun anggaran 2024, anggaran Fungsi Perumahan dan Fasilitas Umum diproyeksikan sebesar Rp40.485,8 miliar.

Anggaran fungsi perumaham untuk penyelenggaraan permukiman, penyediaan akses rumah layak huni, penyediaan sanitasi yang layak, dan penyediaan air minum yang layak, perluasan akses masyarakat terhadap perumahan yang layak dan terjangkau, melanjutkan penanganan rumah tidak layak huni dan penanganan permukiman kumuh terpadu khususnya di perkotaan, serta penyediaan layanan air minum dan sanitasi yang aman.

Selanjutnya, pada tahun 2025 anggaran Fungsi Perumahan dan Fasilitas Umum mendukung salah satu Prioritas Nasional dalam RKP tahun 2025 yaitu Membangun dari Desa dan Dari Bawah untuk Pertumbuhan Ekonomi, Pemerataan Ekonomi, dan Pemberantasan Kemiskinan.

Dalam RAPBN tahun anggaran 2025, anggaran Fungsi Perumahan dan Fasilitas Umum direncanakan sebesar Rp15.706,6 miliar. Adapun target output prioritasnya antara lain: (1) pembangunan rumah susun sebanyak 3.884 unit; (2) pembangunan rumah swadaya sebanyak 18.235 unit; (3) prasarana dan sarana umum perumahan sebanyak 10.550 unit; (4) pembangunan SPAM dengan kapasitas 773 liter/detik; dan (5) pembangunan RTJK di kawasan transmigrasi sebanyak 50 unit.

Selain fungsi perumahan Pada RAPBN tahun anggaran 2025, program perumahan terdapat dalam Fungsi Perlindungan Sosial direncanakan sebesar Rp270.616,5 miliar atau meningkat sebesar 1,3 persen dibandingkan dengan outlook tahun anggaran 2024.  Salah satunya digunakan untuk (12) penyaluran subsidi bunga kredit perumahan dan bantuan uang muka perumahan.

Bagaimana Pemerintah Menjalankan?

Untuk menjalankan pebangunan tiga juta perumahan pemerintah menerapkan berbagai strategi yakni:

1. Investasi Pemerintah
Investasi Pemerintah telah menjadi bagian penting dalam pencapaian target-target pembangunan dan penciptaan nilai tambah dalam perekonomian. Investasi Pemerintah merupakan penempatan sejumlah dana dan/ atau barang oleh Pemerintah dalam jangka panjang, yang diharapkan memberikan hasil dan nilai tambah di masa yang akan datang berupa pengembalian nilai pokok ditambah dengan manfaat ekonomi, sosial, dan/ atau manfaat lainnya.

Selanjutnya adalah Penyertaan Modal Negara di BUMN ; Sebagian besar PMN kepada BUMN diarahkan untuk memperkuat konektivitas nasional, mempercepat penyediaan infrastruktur perumahan dan kawasan pemukiman, infrastruktur kelistrikan serta mengembangkan sistem transportasi massal.

Penyerataan modal negara tersebut dilakukan sebagai bagian dari usaha membangun infrastruktur. Percepatan pembangunan infrastruktur dilakukan melalui penambahan PMN kepada BUMN. Sebagian besar PMN kepada BUMN diarahkan untuk penyediaan infrastruktur perumahan dan kawasan pemukiman, infrastruktur kelistrikan serta mengembangkan sistem transportasi massal.

Beberapa capaian output dari alokasi investasi kepada BUMN pada tahun 2020 2024 antara lain adalah penyaluran sebanyak 742.981 unit rumah kepada MBR melalui program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) selama 2020-2023.

Untuk tahun 2025, pemberian PMN bidang infrastruktur difokuskan kepada pengembangan beberapa sektor sektor Perumahan. Pada RAPBN tahun anggaran 2025, Pemerintah memberikan alokasi PMN yang akan digunakan untuk memperkuat struktur permodalan dan meningkatkan kapasitas kinerja BUMN untuk keberlanjutan program Pemerintah melalui pengadaan Satu Juta Rumah bagi MBR. Salah satu penggunaan alokasi PMN pada sektor perumahan ini adalah untuk penyelesaian pengembangan perumahan pada kawasan Transit Oriented Development/TOD.

Selain itu, tambahan PMN juga diperlukan untuk meningkatkan kapasitas BUMN terkait dalam menjalankan mandat pada Program FLPP. Dalam APBN tahun anggaran 2025, Pemerintah kembali mengalokasikan penambahan PMN untuk program KPR FLPP, peningkatan kualitas hunian bagi MBR dan mendukung pembiayaan perumahan bagi pekerja sektor informal.

Manfaat yang akan didapatkan melalui penambahan PMN tersebut antara lain: 1) mendukung pembiayaan target KPR FLPP sebanyak 220.000 unit; 2) mendorong kepemilikan rumah yang layak dan terjangkau bagi MBR; serta 3) meningkatkan pendapatan ekonomi dan penyerapan tenaga kerja pada sektor-sektor terkait.

Selanjutrnya dilakukan investasi pemerintah oleh BUN (Non Permanen); Pada RAPBN tahun anggaran 2025, Pemerintah akan mengalokasikan investasi Non Permanen, yang ditujukan untuk penyediaan fasilitas pembiayaan perumahan masyarakat melalui program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).

Dalam RAPBN tahun anggaran 2025, Pemerintah kembali akan mengalokasikan investasi untuk Program FLPP sebesar Rp18.775,0 miliar yang bersumber dari APBN. Alokasi ini nantinya akan digunakan untuk penyaluran FLPP kepada 220.000 unit dan diharapkan memberi kontribusi sebesar 2,8 persen terhadap backlog kepemilikan rumah MBR.

2. Kerja Sama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU)

Selanjutnya terdapat kerja Sama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) ; Dalam periode tahun 20202024, Pemerintah telah memprioritaskan penggunaan skema KPBU untuk sektor-sektor infrastruktur layanan dasar, antara lain meliputi sektor air dan sanitasi, perumahan, kesehatan/rumah sakit, pengelolaan persampahan, jaringan gas, dan transportasi perkotaan.

Sejak diterbitkannya PMK Nomor 139 Tahun 2022 dan PMK Nomor 220 Tahun 2022, fasilitas penyiapan proyek dapat diberikan kepada proyek KPBU IKN dan dapat digunakan dalam rangka optimalisasi BMN guna menghasilkan pendapatan negara dalam rangka pembiayaan IKN.

Adapun alokasi proyek KPBU reguler pada RAPBN tahun anggaran 2025 direncanakan sebesar Rp123,6 miliar yang pemanfaatannya masih diprioritaskan untuk sektor infrastruktur layanan dasar seperti sektor air, perumahan, kesehatan/rumah sakit, pengelolaan sampah, jaringan gas, dan transportasi perkotaan dengan mengintegrasikan prinsip LST.

3. Subsidi Bunga Kredit (SBK) dan Subsisi Uang Muka

Pemerintah juga mengalokasikan anggaran untuk Subsidi Bunga Kredit (SBK) Perumahan sebesar Rp4.511,5 miliar dan Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM) Perumahan sebesar Rp978,0 miliar. Pada tahun anggaran 2025 alokasi anggaran SBK Perumahan digunakan untuk pembayaran KPR subsidi atas akad kredit yang telah diterbitkan pada tahun-tahun sebelumnya (2015-2020),

Sedangkan SBUM tetap menjadi komplemen Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) kepada MBR yang diberikan sebesar Rp4 juta untuk wilayah non-Papua dan Rp10 juta untuk wilayah Papua.

Subsidi Bungan juga dilakukan oleh pemerintah daerah. Dalam RAPBN tahun anggaran 2025 anggaran Subsidi Bunga Pinjaman Daerah direncanakan sebesar Rp65,6 miliar. Subsidi tersebut diberikan berupa subsidi bunga atas pinjaman yang disalurkan oleh PT Sarana Multi Infrastruktur (Persero)/ PT SMI kepada Pemerintah Daerah untuk pembangunan infrastruktur di daerah antara lain jalan, jembatan, perumahan, dan sumber daya air.

4. Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS)

Dalam APBN juga terdapat bantuan stimulan perumahan swadaya (BSPS) untuk MBR;  BSPS diberikan kepada MBR yang menjadi sasaran untuk memiliki rumah layak huni dengan persyaratan, diantaranya adalah menempati satu-satunya rumah dengan kondisi tidak layak huni, dan berpenghasilan paling banyak sebesar upah minimum daerah provinsi.

BSPS dapat dilakukan untuk rumah terdampak bencana, terdampak program Pemerintah, dan/atau rumah tradisional dengan ukuran paling luas 45 meter persegi.

Macam program MBR Membeli Rumah
Untuk dapat membeli rumah masyarakat berpendapatan rendah tentu saja mengalami banyak kesulitan. Harga rumah yang relative tinggi harga rumah yang terus meningkat sehingga tidak dapat dijangkau melalui tabungan konvensional, bunga bank yang tinggi sehingga sulit terjangkau melalui kredit dan lain sebagainya. Untuk membantu masyarakat berpendapatan rendah tersebut pemerintah membuat berbagai program yang dianggarkan dalam APBN yakni :

1. Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) ;

Program FLPP adalah fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan kepada MBR yang bertujuan untuk menyediakan dana dalam mendukung kredit kepemilikan rumah bagi MBR untuk memeroleh rumah umum tapak dan satuan rumah susun umum.

FLPP tahun 20102021 dikelola oleh badan layanan umum Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Kementerian PUPR, sedangkan tahun 2022 hingga saat ini pengelolaan FLPP dilakukan oleh BP Tapera.

Dalam pelaksanaannya, pembiayaan Tapera diperuntukkan untuk Peserta Tapera dan pembiayaan FLPP diperuntukkan untuk MBR yang bukan Peserta Tapera. Selanjutnya penerima manfaat FLPP akan dicatatkan sebagai peserta Tapera oleh BP Tapera.

Sesuai Kepmen PUPR No. 463/2018 tentang Proporsi Pendanaan Kredit/ Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera, Penugasan kepada PT SMF (Persero) dalam Program FLPP adalah sebagai penyedia pembiayaan jangka panjang/menengah. PT SMF (Persero) mulai melakukan penyaluran pembiayaan untuk Program KPR FLPP sejak bulan Agustus 2018.

2. Subsidi Selisih Bunga (SSB)

Adalah program subsidi pemerintah yang diberikan kepada MBR berupa selisih suku bunga/marjin antara kredit/pembiayaan kepemilikan rumah yang menggunakan suku bunga komersial dengan suku bunga/marjin kredit/pembiayaan kepemilikan rumah yang dibayar oleh debitur/nasabah ditetapkan oleh pemerintah.

3. Program Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM)

Adalah subsidi Pemerintah yang diberikan kepada MBR untuk pemenuhan sebagian atau seluruh uang muka kepemilikan rumah tapak.

Program ini bersifat komplemen dari program FLPP dan SSB/SSM dimana MBR yang memanfaatkan kedua fasilitas tersebut akan diberikan subsidi uang muka perumahan sebesar Rp4,0 juta per unit untuk wilayah Indonesia selain Provinsi Papua, Papua Barat, Papua Tengah, Papua Pengunungan, Papua Barat Daya, dan Papua Selatan, dan Rp10,0 juta per unit untuk wilayah Provinsi Papua, Papua Barat, Papua Tengah, Papua Pengunungan, Papua Barat Daya, dan Papua Selatan.

4. Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT).

Adalah program Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT) adalah bantuan Pemerintah yang diberikan kepada MBR yang telah mempunyai tabungan dalam rangka pemenuhan sebagian uang muka perolehan rumah atau sebagian dana untuk pembangunan atau perbaikan rumah swadaya melalui kredit atau pembiayaan bank pelaksana.

BP2BT terakhir dilaksanakan pada tahun 2022 sesuai waktu pengakhiran kerja sama Bank Dunia untuk National Affordable Housing Program.

5. Program Bantuan Biaya Administrasi (BBA) ;

Adalah bantuan pemerintah yang diberikan kepada masyarakat berpenghasilan rendah dalam pemenuhan sebagian atau seluruh biaya administrasi pembiayaan pemilikan rumah sejahtera.

Program ini merupakan bagian dari Kebijakan Insentif Fiskal Sektor Properti tanggal 27 Oktober 2023 yang disampaikan oleh Sekretaris Kabinet kepada Para Menteri dan Kepala BPKP Nomor R-0132/Seskab/ DKK/10/2023 tanggal 27 Oktober 2023 Perihal Risalah Rapat Internal tentang Kebijakan Insentif Fiskal Sektor Properti, yang memutuskan pemberian BBA bagi MBR sebesar Rp4,0 juta/unit ditanggung oleh pemerintah hingga Desember 2024.

Pada tahun 2024, Kementerian PUPR telah menyampaikan Permohonan Anggaran BBA untuk pelaksanaan tahun 2024 pada bulan Februari 2024 dan telah mendapatkan tanggapan melalui Surat Menteri Keuangan kepada Menteri PUPR Nomor S-408/MK.02/2024 tanggal 18 Mei 2024 Hal Tanggapan atas Permohonan Anggaran Bantuan Biaya Admnistrasi (BBA), yang pada intinya menyatakan bahwa MBR yang mengikuti program FLPP tidak diperlukan pemberian BBA sedangkan untuk program Tapera, apabila akan diberikan kiranya dapat dilakukan melalui optimalisasi anggaran di Kementerian PUPR. Atas dasar surat Menteri Keuangan tersebut, maka BBA dihentikan pada tanggal 6 Juni 2024, dengan potensi hutang untuk penyaluran BBA untuk akad KPR FLPP dan KPR Tapera sebesar 85.021 unit dengan nilai kurang lebih Rp340 miliar.

6. Untuk program yang bersumber dari non-APBN pemerintah mendorong usaha usaha diantaranya program pembiayaan dari pengembang, CSR perumahan, dan masyarakat umum.

Memang Ada Resiko?

Skema FLPP perlu menjadi sorontan analis, mengingat konsep ini adalah konsep Dana Abadi sebagai terobosan pembiayaan mengatasi backlog perumahan. Skema baru ini masih dalam tahap pembahasan bersama stakeholders terkait dalam ekosistem pembiayaan perumahan termasuk dengan Kementerian Keuangan.

Melalui skema baru FLPP ini, dapat mengurangi ketergantungan terhadap Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) dengan daya ungkit yang lebih besar. Ketersediaan sumber pembiayaan menjadi salah satu tantangan utama dalam pelaksanaan program perumahan rakyat.

Namun terjadi potensi risiko ketika terdapat keterlambatan pembayaran kewajiban baik berupa pokok pinjaman dan/atau bunga terutang yang jatuh tempo atas pinjaman Pembiayaan KPR FLPP PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) selaku kreditur kepada Bank Penyalur selaku debitur.

Terjadi risiko mismatch antara sumber pendanaan dengan penyaluran KPR FLPP karena penyaluran KPR FLPP saat ini sebagian besar didukung dari sumber pendanaan dari penerbitan surat utang yang dilakukan oleh PT Sarana Multigriya Finansial (Persero);

Potensi risiko PT SMF (Persero) tidak dapat melakukan pembayaran kewajiban akibat adanya gagal bayar dari Bank Penyalur dan pendanaan Surat Utang tertahan di pembiayaan KPR FLPP;

Terjadi risiko penambahan target unit rumah kepada PT SMF (Persero) sedangkan PMN yang diterima oleh PT SMF (Persero) tidak ada perubahan sehingga adanya risiko kekurangan pendanaan.

Usulan skema FLPP dana abadi diperkirakan lebih efektif mengatasi permasalahan backlog perumahan dibandingkan FLPP dana bergulir. Risiko fiskal atas skema FLPP Dana Abadi (Endowment Fund) adalah risiko adanya pengurangan atau bahkan penghapusan penerimaan PNBP atas rencana program Endowment Fund sektor perumahan.

Namun risiko tersebut dapat dimitigasi dengan kebijakan penerimaan negara dari sektor perumahan masih tetap ada, mengikuti peningkatan jumlah penyaluran pembiayaan perumahan sehingga setelah mitigasi tersebut dilaksanakan diharapkan dampak risiko menjadi sangat kecil.

Kritik Kebijakan?

Peran negara dalam sektor perumahan merupakan amanat UUD 1945 dan berbagai UU yang terkait dengan perumahan, jaminan sosial, kesejahteraan sosial dan juga Hak Azasi Manusia terutama hak ekonomi dan sosial budaya.

Namun kehadiran negara tidak seluruhnya dijalankan secara langsung, namun menggunakan system ekonomi pasar perumahan. Hal ini sering kali menciptakan jalan yang panjang bagi negara untuk melaksanakan kewajibanya.

Negara dalam menjalankan kewajibanya melibatkan pasar yakni instutusi keuangan, sektor keuangan dan perbankkan. Demikian Pemerintah dalam menjalankan program perumahan melibatkan BUMN dan swasta lainnya.

Selama ini lembaga keuangan perbankkan dan pengembang swasta memainkan peranan penting dalam pembangunan perumahan. Terdapat juga perumahan yang dibangun oleh BUMN untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi karyawannya dan mendukung operasi BUMN tersebut. Perumahan telah memainkan peran dalam ekonomi pasar.

Mekanisme pasar perumahan sejauh ini memang membuahkan hasil, namun mengandung berbagai kelemahan. Tidak semua masyarakat dapat memperoleh rumah dengan mekanisme seperti ini. Sebagai contoh masyarakat yang tidak memiliki pendapatan tetap, para pekerja sektor informal, dan buruh upah rendah, petani, dan nelayan dan kelompok kelompok masyarakat dengan kerentanan ekonomi lainnya sulit mendapatkan akses terhadap kredit dan fasilitas keuangan lainnya.

Sebagian kelompok masyarakat MBR masih dapat memiliki rumah dengan cara membeli, akan tetapi sebagian lagi membutuhkan uluran tangan langsung dari negara dan pemerintah agar mereka dapat memproleh rumah dengan harga murah atau gratis, atau menyewa rumah dengan biaya murah atau gratis bagi yang tidak memiliki kekampuan sama sekali.

Kementerian Perumahan dan Kawasan Pemukiman (PKP) yang ditugaskan oleh Pemerintahan Prabowo Gibran untuk membangun tiga juta rumah telah membuat berbagai terobosan penting diantaranya adalah menjangkau secara langsung komonitas masyarakat MBR yang tidak memiliki rumah.

Kementerian PKP melakukan usaha menghubungkan secara lansung program perumahan yang dibiayai oleh APBN baik itu program Pembangunan rumah baru dan perbaikan rumah dengan komonitas masyarakat yang membutuhkan.

Berbagai Memorandum of Understansing (MOU) telah dilakukan dengan komunitas guru, tenaga kesehatan, buruh, pedagang kaki lima dan wartawan dengan mengajak kementerian lain yang terkait agar rumah subsidi pemerintah tepat sasaran. Langkah ini untuk menjawab dan mengatasi masalah saat ini yakni banyak sekali rumah subsidi yang dibangun pengembang kualitasnya buruk dan terbengkalai.

Banyak anggota masyarakat yang dirugikan oleh pengembang nakal salah satu kasus yang paling mencolok adalah kasus pengembang perumahan swasta Meikarta. Banyak masyarakat yang tertipu menjadi pembeli rumah dari pengembang Meikarta dan sampai sekarang tidak dapat memperoleh rumah, tidak dapat memperoleh haknya dan tidak memperoleh uangnya Kembali.
(bersambung)